11月21日，主题为“让城市留住记忆，让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。同创集团副总经理罗霆，接受了乐居财经的采访。
目前，城市更新已成为“风口”。罗霆认为，中国城市化已经进入相对比较成熟的阶段，尤其是一线城市，地越来越少、越来越贵，但旧楼却越来越多，对于城市更新而言，未来如何持续发展，这是大家要共同研究的问题。
过去几十年，国内对于旧楼建筑更多是采取拆旧建新的方式，而目前政府大力推动的综合整治、有机棚改或微改造等城市更新方式，更多的是提倡修旧如新，可以更好的促进未来城市的可持续发展。整个社会的经济发展已经由过去的粗放式发展转变为现在的精细化发展，大拆大建式的城市更新已经不适合目前的经济发展趋势，以后要更多的提倡，城市更新从“三板斧”变成“绣花针”，让城市的老旧建筑焕发新的生机和生命力。
学建筑出身的罗霆，对于建筑有自己独特的见解。他表示，建筑生命有两个概念，一是结构生命周期，一是功能生命周期。一般而言，住宅的结构生命周期在70年，公建甚至达到100年，但功能生命结构往往只有二、三十年。
比如一个酒店、写字楼或者商场，经过二、三十年，它的空间、布局、装修甚至定位都已落后，价值不断衰减，但是因为结构还可以继续使用，如果把它拆掉，就是资源的巨大浪费。未来的城市更新中，拆旧建新和修旧如新一定会是两个方向，相辅相成，但是修旧如新的这种模式，在未来，会变得越来越多。
当大家都在说住宅开发进入下半场的时候，会出现两个很明显的趋势，一是住宅开发行领域开始出现垄断化，强者恒强；另一个则是新业务的多元化。房地产市场会出现很多新的细分领域，有专门做度假地产、养老地产、长租公寓的，也有专门做存量活化的。
去年，国内住宅增量销售为15万亿左右，而过去三十多年开发累计的存量，包括厂房、写字楼、商业和住宅等，初步估计已达500万亿，哪怕每年释放1/50，被用于活化和改造，也是个很大的细分市场。
同创资产聚焦粤港澳大湾区的广、深、港，专注将老旧建筑通过活化改造为享有创意空间、产业资源和新型商办物业，目前已在广州、深圳、香港三地拥有约20个项目、约50万平方米的活化类经营物业。
罗霆将活化的业务模式分为三种类型，即重资产、中资产和轻资产。重资产即收购之后进行改造、持有经营再出售，或者条件成熟后打包发行REITs、ABS、CMBS等。中资产即租赁物业，获取核心地段的价值被低估物业，以相对较低的租金租赁，然后升级、改造、运营，创造新的价值，带来租金溢价，赚取租金价差。轻资产则是品牌输出和运营管理服务，通过专业能力和服务创造价值。
他认为，中资产目前机会比较多，有利于迅速扩大规模，建立品牌，但抗市场风险能力比较弱。若租金受市场影响下滑，对中资产项目全周期收益回报影响比较大。同创从去年开始涉足重资产领域，已经在广州和香港分别收购了两个重资产物业，未来的发展将会中重结合，规模和效益并举。